隨著改(gai)革開放的(de)(de)(de)(de)不斷深入，全國各(ge)地(di)經濟飛(fei)速(su)(su)發(fa)(fa)展。體(ti)現城市發(fa)(fa)展的(de)(de)(de)(de)一棟棟大(da)樓(lou)拔地(di)而(er)(er)起(qi)，當我們在(zai)為(wei)(wei)國家的(de)(de)(de)(de)經濟發(fa)(fa)展而(er)(er)驕傲的(de)(de)(de)(de)時候(hou)，我們是(shi)否(fou)意(yi)識到作為(wei)(wei)物(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)服務(wu)人(ren)的(de)(de)(de)(de)擔(dan)子更重了，一棟棟現代化的(de)(de)(de)(de)大(da)樓(lou)所包含的(de)(de)(de)(de)新技術(shu)、新材料、新設備、新工藝，都是(shi)對我們物(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)服務(wu)人(ren)的(de)(de)(de)(de)新挑(tiao)戰，在(zai)市場競爭中你是(shi)否(fou)有(you)能(neng)力駕馭這些(xie)建筑(zhu)管理，從而(er)(er)保證大(da)樓(lou)的(de)(de)(de)(de)安全有(you)效(xiao)運行。對物(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)服務(wu)企(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)來(lai)說，確實是(shi)新的(de)(de)(de)(de)課(ke)題(ti)。另一方面(mian)，工程(cheng)專業(ye)(ye)(ye)(ye)技術(shu)人(ren)員(yuan)缺乏，讓(rang)物(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)服務(wu)企(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)承接新項目的(de)(de)(de)(de)能(neng)力降(jiang)低，而(er)(er)工程(cheng)專業(ye)(ye)(ye)(ye)技術(shu)人(ren)員(yuan)薪酬價位的(de)(de)(de)(de)快速(su)(su)提(ti)高，則推高了物(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)管理的(de)(de)(de)(de)成本，削弱了企(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)的(de)(de)(de)(de)競爭力。

那么，如何破解這個(ge)課題？出路唯(wei)有創(chuang)(chuang)新(xin)，只有創(chuang)(chuang)新(xin)才是物業(ye)服務企業(ye)發展(zhan)的動力(li)(li)源泉。東湖(hu)物業(ye)在提高設(she)備設(she)施(shi)管(guan)理能力(li)(li)，提高市場核(he)心競爭力(li)(li)等模式創(chuang)(chuang)新(xin)上，主要有以(yi)下(xia)幾個(ge)方面(mian)探索(suo)：

制創新理念

面對(dui)專業技術(shu)人員(yuan)相對(dui)缺乏(fa)、專業技術(shu)人員(yuan)成本高(gao)的實際狀況，我們采(cai)取了分散和(he)集(ji)中(zhong)相結合的管理模式。

所謂分散，就(jiu)是(shi)將(jiang)各個專業的技術(shu)(shu)骨干，分散在(zai)不同的項(xiang)目中，特別是(shi)大(da)項(xiang)目配備比較充足的技術(shu)(shu)骨干，一(yi)方面(mian)能夠保證大(da)項(xiang)目的運行，一(yi)方面(mian)可以分擔人(ren)員成本。

所謂集(ji)中，則是(shi)將(jiang)分(fen)散在各(ge)個管理(li)項(xiang)目專(zhuan)業技(ji)(ji)(ji)術(shu)(shu)人(ren)(ren)(ren)員的(de)人(ren)(ren)(ren)力資源加(jia)以集(ji)中管理(li)。由公司總(zong)工程(cheng)師牽頭，組織各(ge)專(zhuan)業技(ji)(ji)(ji)術(shu)(shu)人(ren)(ren)(ren)員根據各(ge)自的(de)專(zhuan)業，分(fen)別參加(jia)公司組織的(de)強、弱電，暖通、給排水，鍋爐(lu)，空(kong)調，消防等(deng)若干專(zhuan)家團隊(dui)。集(ji)中學習(xi)技(ji)(ji)(ji)術(shu)(shu)、集(ji)中破解管理(li)難題、集(ji)中技(ji)(ji)(ji)術(shu)(shu)攻關、集(ji)中提供技(ji)(ji)(ji)術(shu)(shu)服務(wu)。

這(zhe)些(xie)專(zhuan)家團隊，主要(yao)發揮以(yi)(yi)下作(zuo)用(yong)：公司(si)(si)(si)有(you)新(xin)(xin)項(xiang)目(mu)需要(yao)現(xian)場踏勘(kan)時，專(zhuan)業(ye)人員對(dui)設(she)(she)(she)備(bei)(bei)(bei)(bei)設(she)(she)(she)施(shi)(shi)(shi)進行(xing)(xing)專(zhuan)業(ye)的(de)評估(gu)，提出管(guan)理(li)(li)(li)方案(an)的(de)專(zhuan)業(ye)經驗；在日常(chang)管(guan)理(li)(li)(li)中(zhong)(zhong)，除(chu)了保(bao)證自己所在項(xiang)目(mu)的(de)設(she)(she)(she)備(bei)(bei)(bei)(bei)設(she)(she)(she)施(shi)(shi)(shi)管(guan)理(li)(li)(li)外，還在公司(si)(si)(si)管(guan)理(li)(li)(li)范(fan)圍內開展專(zhuan)業(ye)診(zhen)斷，對(dui)設(she)(she)(she)備(bei)(bei)(bei)(bei)設(she)(she)(she)施(shi)(shi)(shi)運行(xing)(xing)中(zhong)(zhong)產生的(de)故障、疑難雜(za)癥進行(xing)(xing)分(fen)析，排除(chu)故障；開展設(she)(she)(she)備(bei)(bei)(bei)(bei)設(she)(she)(she)施(shi)(shi)(shi)新(xin)(xin)設(she)(she)(she)備(bei)(bei)(bei)(bei)、新(xin)(xin)技術(shu)、新(xin)(xin)工藝、新(xin)(xin)材料的(de)管(guan)理(li)(li)(li)和(he)應(ying)用(yong)課(ke)題(ti)(ti)研究，對(dui)課(ke)題(ti)(ti)成(cheng)果在公司(si)(si)(si)內予以(yi)(yi)應(ying)用(yong)；建立(li)和(he)完善公司(si)(si)(si)的(de)設(she)(she)(she)施(shi)(shi)(shi)設(she)(she)(she)備(bei)(bei)(bei)(bei)管(guan)理(li)(li)(li)技術(shu)手冊(ce)，將理(li)(li)(li)論(lun)成(cheng)果有(you)針(zhen)對(dui)性(xing)地融(rong)入到公司(si)(si)(si)設(she)(she)(she)備(bei)(bei)(bei)(bei)設(she)(she)(she)施(shi)(shi)(shi)管(guan)理(li)(li)(li)的(de)日常(chang)運營之中(zhong)(zhong)。此(ci)外，對(dui)優(you)秀(xiu)課(ke)題(ti)(ti)成(cheng)果則選送到專(zhuan)業(ye)雜(za)志上去發表(biao)，在專(zhuan)業(ye)領域(yu)予以(yi)(yi)推廣(guang)。

技(ji)(ji)術在不斷地(di)進步(bu)，新(xin)的設(she)備、新(xin)技(ji)(ji)術不斷涌現(xian)，設(she)備設(she)施管(guan)理專(zhuan)(zhuan)業人(ren)員(yuan)，也(ye)需要在實(shi)際工作中不斷地(di)豐富理論和(he)實(shi)踐知識(shi)，更需要不斷提高專(zhuan)(zhuan)業水(shui)平(ping)(ping)，不斷了解先進管(guan)理技(ji)(ji)術和(he)方法(fa)手段。專(zhuan)(zhuan)家團隊(dui)每年有計劃地(di)開展新(xin)技(ji)(ji)術、新(xin)設(she)備、新(xin)材料的使用和(he)管(guan)理流程的研究，不斷提高專(zhuan)(zhuan)業技(ji)(ji)術人(ren)員(yuan)的技(ji)(ji)術水(shui)平(ping)(ping)，提高公司(si)的核心競爭力。

專業技術人才培訓體系

設(she)(she)備(bei)(bei)(bei)設(she)(she)施(shi)管理(li)(li)的(de)(de)關(guan)鍵(jian)在于(yu)(yu)人(ren)，人(ren)才(cai)的(de)(de)培訓體系，是支(zhi)撐(cheng)公司(si)管理(li)(li)目(mu)標(biao)、管理(li)(li)理(li)(li)念、管理(li)(li)體系實現的(de)(de)基礎。設(she)(she)備(bei)(bei)(bei)設(she)(she)施(shi)的(de)(de)管理(li)(li)，由于(yu)(yu)建筑物設(she)(she)備(bei)(bei)(bei)設(she)(she)施(shi)的(de)(de)復雜性(xing)，技(ji)術(shu)性(xing)、人(ren)員的(de)(de)培訓、培養就更(geng)尤(you)為重(zhong)要(yao)。

首先，推行(xing)工(gong)程技術(shu)人員職業資(zi)格考(kao)試(shi)和(he)等(deng)級(ji)提高考(kao)核(he)制(zhi)度，鼓(gu)勵專(zhuan)業工(gong)程技術(shu)人員參(can)加(jia)技術(shu)等(deng)級(ji)晉(jin)升(sheng)培(pei)訓，跨專(zhuan)業培(pei)訓，實施技術(shu)等(deng)級(ji)培(pei)訓，技術(shu)等(deng)級(ji)與(yu)崗位薪資(zi)相(xiang)掛鉤。調動(dong)專(zhuan)業技術(shu)骨干的技術(shu)升(sheng)級(ji)以(yi)及跨專(zhuan)業培(pei)訓的積(ji)極性(xing)和(he)學習的自覺性(xing)。

其次，給(gei)不同等級的(de)技(ji)術專(zhuan)業人員(yuan)專(zhuan)項工程技(ji)術津貼。我們對(dui)中級工以上(shang)的(de)工程人員(yuan)，分不同的(de)技(ji)術等級，分別給(gei)予專(zhuan)項技(ji)術津貼。鼓勵工程人員(yuan)熱愛崗位(wei)、努力學習專(zhuan)業技(ji)術，積極參(can)加專(zhuan)業技(ji)能等級晉升(sheng)的(de)考試。

再次，試行“專(zhuan)(zhuan)(zhuan)業(ye)首席(xi)(xi)工(gong)程(cheng)(cheng)師(shi)”掛(gua)牌上(shang)崗制度(du)，發揮(hui)專(zhuan)(zhuan)(zhuan)業(ye)首席(xi)(xi)工(gong)程(cheng)(cheng)師(shi)在本專(zhuan)(zhuan)(zhuan)業(ye)的(de)(de)引(yin)領作(zuo)用；專(zhuan)(zhuan)(zhuan)業(ye)首席(xi)(xi)工(gong)程(cheng)(cheng)師(shi)作(zuo)為在本專(zhuan)(zhuan)(zhuan)業(ye)的(de)(de)帶(dai)頭(tou)人，帶(dai)領本專(zhuan)(zhuan)(zhuan)業(ye)的(de)(de)技(ji)(ji)術(shu)(shu)人員開展技(ji)(ji)術(shu)(shu)革(ge)新、技(ji)(ji)術(shu)(shu)改造、開展QC活動解決(jue)實(shi)際(ji)問(wen)題(ti)。充分(fen)發揮(hui)各專(zhuan)(zhuan)(zhuan)業(ye)骨干在設施設備技(ji)(ji)術(shu)(shu)管(guan)理團(tuan)隊中的(de)(de)作(zuo)用，全面提升企業(ye)設施設備管(guan)理的(de)(de)整體技(ji)(ji)術(shu)(shu)水平。

第四，對操作、維(wei)修(xiu)員(yuan)工，則開展校企(qi)合作，充分利用現有(you)大中(zhong)專學校資源(yuan)，針(zhen)對性(xing)的培養工程操作工人、維(wei)修(xiu)工人。公司(si)每年(nian)開展工程維(wei)修(xiu)人員(yuan)設(she)施設(she)備管理培訓和(he)技術比賽(sai)，營造比技術、學技術，和(he)相(xiang)互幫助的良好氛(fen)圍。

預見性管理創新服務

設(she)施設(she)備安(an)全(quan)運(yun)行貴在防患于(yu)未然，在設(she)備設(she)施全(quan)生命(ming)周期管理過程中(zhong)，嵌入預見性管理的創(chuang)(chuang)新服務(wu)，是保證設(she)備設(she)施安(an)全(quan)、有效運(yun)行和(he)延長(chang)設(she)備設(she)施生命(ming)周期的創(chuang)(chuang)新管理服務(wu)模式。

預見(jian)性(xing)管理(li)，就是運(yun)用對各類設備(bei)日常運(yun)行中運(yun)行數據和(he)維(wei)護數據的收(shou)集，以及故障因果關系分析、匯總，將總結出的規律或經驗納入(ru)預防性(xing)維(wei)護計劃(hua)中。通過建立預知可(ke)能的失效模(mo)型，合理(li)調整運(yun)行方式和(he)運(yun)行參數，將設備(bei)故障率控制在(zai)最(zui)低范圍內。

在實(shi)施(shi)過程中(zhong)，根據預(yu)(yu)見性(xing)(xing)管理(li)原理(li)，我們將所(suo)有可能出現(xian)瑕疵的(de)(de)環節進行(xing)預(yu)(yu)先防(fang)范，將所(suo)有的(de)(de)維(wei)(wei)護(hu)控(kong)制環節前(qian)置(zhi)，也就是將通過前(qian)置(zhi)性(xing)(xing)的(de)(de)維(wei)(wei)護(hu)控(kong)制，開(kai)展(zhan)預(yu)(yu)防(fang)性(xing)(xing)維(wei)(wei)修(xiu)、前(qian)置(zhi)性(xing)(xing)更新和養護(hu)，避免了(le)可能出現(xian)的(de)(de)故障(zhang)，降低了(le)設(she)備設(she)施(shi)的(de)(de)故障(zhang)率，報修(xiu)率，提高了(le)客戶的(de)(de)滿意率。同(tong)時由于實(shi)施(shi)了(le)預(yu)(yu)防(fang)性(xing)(xing)維(wei)(wei)修(xiu)，大(da)大(da)降低了(le)維(wei)(wei)修(xiu)成本(ben)。由于設(she)施(shi)設(she)備一直(zhi)處于維(wei)(wei)護(hu)、保養當中(zhong)，它的(de)(de)損壞率、零件更新率大(da)大(da)下降。

設備設施管理的節能減排

設(she)(she)(she)備(bei)設(she)(she)(she)施(shi)的節能(neng)(neng)減排(pai)工(gong)作是設(she)(she)(she)備(bei)設(she)(she)(she)施(shi)管(guan)理(li)的重要內(nei)容。針(zhen)對物業(ye)管(guan)理(li)行業(ye)的特點(dian)，在節能(neng)(neng)減排(pai)方面采取(qu)了管(guan)理(li)節能(neng)(neng)和技(ji)術(shu)節能(neng)(neng)兩(liang)手(shou)抓(zhua)；堅持節能(neng)(neng)必須在不(bu)降(jiang)(jiang)低物業(ye)服務(wu)(wu)品質和設(she)(she)(she)施(shi)設(she)(she)(she)備(bei)良好運轉的前提下的節能(neng)(neng)原則，做到節能(neng)(neng)不(bu)犧(xi)牲舒適環境，不(bu)抑制正常需求；通過提高能(neng)(neng)量(liang)效(xiao)率(lv)，設(she)(she)(she)備(bei)改(gai)造、強化管(guan)理(li)、引(yin)進新技(ji)術(shu)、利用再生資源(yuan)等多種措施(shi)降(jiang)(jiang)低能(neng)(neng)耗和服務(wu)(wu)成本，取(qu)得顯著成果。我們(men)來看(kan)兩(liang)個(ge)案例：

一(yi)(yi)個是我們(men)(men)管理的(de)(de)(de)(de)(de)一(yi)(yi)座大(da)廈，一(yi)(yi)座建筑面積10.8萬(wan)平方(fang)(fang)米(mi)的(de)(de)(de)(de)(de)智能(neng)化(hua)大(da)樓(lou)，空(kong)(kong)(kong)調(diao)(diao)的(de)(de)(de)(de)(de)能(neng)耗占該大(da)廈用電量的(de)(de)(de)(de)(de)68%。我們(men)(men)通(tong)過管理節能(neng)的(de)(de)(de)(de)(de)方(fang)(fang)法(fa)，開(kai)展節能(neng)降耗活動(dong)。首(shou)先(xian)，我們(men)(men)分析幾年來大(da)廈空(kong)(kong)(kong)調(diao)(diao)開(kai)機、溫(wen)(wen)(wen)度(du)、當天(tian)天(tian)氣(qi)(qi)氣(qi)(qi)溫(wen)(wen)(wen)等參數，反復排序，分析出空(kong)(kong)(kong)調(diao)(diao)處水位溫(wen)(wen)(wen)度(du)和環境溫(wen)(wen)(wen)度(du)以(yi)及天(tian)氣(qi)(qi)氣(qi)(qi)溫(wen)(wen)(wen)的(de)(de)(de)(de)(de)關系；接著，研究空(kong)(kong)(kong)調(diao)(diao)運行(xing)中(zhong)新(xin)(xin)(xin)風控制的(de)(de)(de)(de)(de)方(fang)(fang)法(fa)，設(she)定了大(da)廈新(xin)(xin)(xin)風供應的(de)(de)(de)(de)(de)最(zui)優(you)點；然后，根據(ju)分析以(yi)及一(yi)(yi)年時間(jian)的(de)(de)(de)(de)(de)實踐認證，制定出了一(yi)(yi)套在不同天(tian)氣(qi)(qi)氣(qi)(qi)溫(wen)(wen)(wen)的(de)(de)(de)(de)(de)條(tiao)件下(xia)空(kong)(kong)(kong)調(diao)(diao)機組(zu)開(kai)機時間(jian)和開(kai)機臺數的(de)(de)(de)(de)(de)方(fang)(fang)法(fa)。這套方(fang)(fang)案保(bao)證了大(da)廈在有效工(gong)作時間(jian)空(kong)(kong)(kong)調(diao)(diao)溫(wen)(wen)(wen)度(du)和新(xin)(xin)(xin)風量達到最(zui)優(you)，更使大(da)廈的(de)(de)(de)(de)(de)中(zhong)央空(kong)(kong)(kong)調(diao)(diao)的(de)(de)(de)(de)(de)電耗大(da)幅(fu)下(xia)降。

一(yi)(yi)個(ge)是(shi)技術改(gai)造的(de)(de)(de)(de)節能活動(dong)(dong)(dong)。我(wo)(wo)們所服務(wu)的(de)(de)(de)(de)一(yi)(yi)個(ge)工(gong)業(ye)園(yuan)區(qu)通過(guo)水(shui)(shui)(shui)(shui)池(chi)(chi)(chi)廢(fei)水(shui)(shui)(shui)(shui)利(li)用(yong)、地面(mian)草(cao)坪和屋頂草(cao)坪自動(dong)(dong)(dong)噴(pen)灌(guan)等措(cuo)施開展(zhan)節水(shui)(shui)(shui)(shui)活動(dong)(dong)(dong)。該工(gong)業(ye)園(yuan)區(qu)有一(yi)(yi)個(ge)很大(da)的(de)(de)(de)(de)水(shui)(shui)(shui)(shui)池(chi)(chi)(chi)作為(wei)景(jing)觀水(shui)(shui)(shui)(shui)池(chi)(chi)(chi)，水(shui)(shui)(shui)(shui)池(chi)(chi)(chi)中(zhong)魚、龜(gui)、鴛鴦、綠(lv)(lv)(lv)頭鴨共生一(yi)(yi)池(chi)(chi)(chi)。同時工(gong)業(ye)園(yuan)區(qu)又有較(jiao)大(da)面(mian)積的(de)(de)(de)(de)綠(lv)(lv)(lv)化，包(bao)括7000多平方(fang)米的(de)(de)(de)(de)屋頂綠(lv)(lv)(lv)化。以前，為(wei)了保持景(jing)觀水(shui)(shui)(shui)(shui)池(chi)(chi)(chi)的(de)(de)(de)(de)清(qing)(qing)潔(jie)，經常要將(jiang)水(shui)(shui)(shui)(shui)池(chi)(chi)(chi)中(zhong)的(de)(de)(de)(de)廢(fei)水(shui)(shui)(shui)(shui)抽(chou)調，用(yong)自來(lai)水(shui)(shui)(shui)(shui)補充。綠(lv)(lv)(lv)化也是(shi)用(yong)自來(lai)水(shui)(shui)(shui)(shui)進行(xing)澆(jiao)灌(guan)。我(wo)(wo)們建立(li)了一(yi)(yi)個(ge)自動(dong)(dong)(dong)噴(pen)灌(guan)和綠(lv)(lv)(lv)化澆(jiao)灌(guan)系統。首(shou)先做(zuo)了一(yi)(yi)個(ge)過(guo)濾(lv)池(chi)(chi)(chi)，在(zai)過(guo)濾(lv)池(chi)(chi)(chi)后(hou)端安裝(zhuang)一(yi)(yi)個(ge)水(shui)(shui)(shui)(shui)泵，通過(guo)管道將(jiang)水(shui)(shui)(shui)(shui)池(chi)(chi)(chi)的(de)(de)(de)(de)廢(fei)水(shui)(shui)(shui)(shui)用(yong)來(lai)對地面(mian)草(cao)坪和屋頂花園(yuan)的(de)(de)(de)(de)綠(lv)(lv)(lv)化進行(xing)自動(dong)(dong)(dong)噴(pen)灌(guan)。而(er)后(hou)，用(yong)自來(lai)水(shui)(shui)(shui)(shui)對水(shui)(shui)(shui)(shui)池(chi)(chi)(chi)進行(xing)新水(shui)(shui)(shui)(shui)補充從而(er)形成一(yi)(yi)個(ge)循環系統。由此，達到了水(shui)(shui)(shui)(shui)池(chi)(chi)(chi)清(qing)(qing)澈，園(yuan)區(qu)綠(lv)(lv)(lv)化郁(yu)郁(yu)蔥蔥的(de)(de)(de)(de)良好(hao)生態環境。同時，每年(nian)減少水(shui)(shui)(shui)(shui)費(fei)支出3萬余(yu)元，更主要的(de)(de)(de)(de)是(shi)在(zai)園(yuan)區(qu)中(zhong)樹(shu)立(li)了一(yi)(yi)種(zhong)節能減排的(de)(de)(de)(de)良好(hao)風尚。

設備設施的管(guan)理(li)，雖然(ran)面臨很多的困(kun)難(nan)，但是通(tong)過創(chuang)新(xin)或者說唯有創(chuang)新(xin)，必(bi)將推動物業服務企業設備設施管(guan)理(li)不斷發展(zhan)。