千呼萬喚始出來。2009年末，先前被擱置的《北京市物業管理辦法(草案)》再度征求市民意見，有關物業管理問題也成為今年市兩會上代表和委員熱議的話題。

但該草案中廣受關注的焦點性條款——“業主大會可申請法人資格登記”面臨夭折，市法制辦主任周繼東稱這一條款將被刪除。原因是目前國務院的《物業管理條例》對此尚無規定，也就是沒有上位法。

因此，這條被喻為地方性法規的“破冰”之舉將以失敗告終。

延伸：業主自管物業之惑

1 焦點條款因沒有依據夭折

為什么刪除？

物業糾紛問題遠未止息，如建外SOHO等社區深陷“物業門”。

為此，擱置了3年的物業地方立法再次進入人們的視線，于2009年年末公開征求市民意見。“預計春節后就可以正式出臺。”法制辦主任周繼東昨天表示。這個日益臨近的時間表讓眾業主們看到了希望。

“但草案修改還是有一些比較大的調整。”周繼東所指的這一調整就是此前被熱議的業委會是否應該具有法人地位。

“業委會應該具有法人地位。”北京市人大代表，SOHO中國的董事長老潘這樣認為。

“SOHO好好的項目因為物業爛了，便帶來了名譽損失和經濟損失。”老潘感觸頗深，也因此特別關注《北京市物業管理辦法》。他認為具備條件的業主大會經依法登記取得法人資格后，可按照相關規定開展與物業管理有關的活動。

老潘認為，如果沒有法人地位，很多小區業主共有財產的收益就無法歸屬在這個組織的名下，而一直被物業公司堂而皇之地據為己有。一些業主共有財產就無法實現權屬登記，而牢牢掌握在開發商手里。

以SOHO舉例，物業、業委會與業主的矛盾主要來自1700萬元的資金虧空。有些業主認為，這筆錢被物業挪用，也有些業主指責業委會與物業勾結貪污腐敗。“業委會的監管缺位的確是目前的大問題。”老潘說，一旦業委會和物業勾結，貪污腐敗將損害所有業主的利益。那業主大會的代行機構業委會應該由誰來監管？很多專家也認為，實行法人登記后，在哪里登記就由誰監管，這個難題就不攻而破。

對此，法制辦主任周繼東認為，業委會及業主大會只能由全體業主來監管，因此法人登記并不是解決這個問題的核心。

“在這次修改中，我們可能不會將登記這個條款寫入辦法，因為沒有上位法作為依據。但這不代表它就完全流產了，我們想可以先做一些嘗試，在嘗試中發現問題，再解決問題，待上位法有所涉及或做法比較成熟的時候再定奪。”周繼東認為，業主大會也好，業委會也好，與業主的關系就是靠公約來維系，因此業委會的監督只能是全體業主，而不是第三方。

2 到底如何試行？

專家稱業委會應到民政登記

到底如何試行？《辦法（草案）》在征求意見時，就有網友提出質疑，“業主大會是由業主自行選舉成立的，不開展經營性業務，所以是否需要具有法人資格有待商榷。”“業主大會若要進行法人登記，注冊資本從哪里來，難道業主還要交會費？”

曾多次參加《辦法（草案）》立法討論的海淀和諧社區發展中心理事長蔡若焱認為，中國的法人框架包括工商法人、民非法人和社團法人，但這些法人體系都和業主大會不完全匹配。“工商法人登記，需要有固定的財產，有固定的工作人員，但業主大會也不能完全去搞市場經營。因為業主大會不是業主財權的所有權人，它只擁有共同管理權，但共同管理權還沒有具備可注冊的機構。”蔡若焱認為應該新創建一種法人制度把業委會納入進來。

“目前建委方面正在和民政部和工商總局商量這件事情，我們認為它更偏向民政部門登記，據說北京市民政局已經起草了一份意見上報國家民政部。”蔡若焱說。

“業主大會是否具備法人資格這個問題我們也注意到了，也在會同相關部門進行研究，因為現在還沒有成熟的相關規定可以遵循。”參加小組審議的北京市人大代表、副市長陳剛表示，目前他們正在和法制辦、民政部門、工商部門一起研究這個問題。

陳剛也同樣認為，這一條款仍需細化，且還需更高位階的法律來規范。

“固步自封地完全按照上位法，地方法規的特色在哪里？社會的進步在哪里？”“《北京市物業管理辦法》如果沒有明確的規定，實行的動力和依據又在哪里？”對于這一“破冰”的失敗，也有很多物業專家痛心疾首。

3 行政應不應該干預？

政府應盡量淡出物業糾紛

曾多次參加《辦法（草案）》立法討論的海淀和諧社區發展中心理事長蔡若焱透露，辦法討論的焦點也一度集中在政府對于社區治理問題介入的深度上。討論最終確定政府需在其中給予必要的干預，因為目前業主組織還不盡如人意，組織業主大會還有困難。

“立法方向是鼓勵業主自治。但業委會不是自治機構，它有別于居委會。業委會就是一個具有排他性的私權機構，行政不能過多干預。”蔡若焱說，《草案》做了一些突破和嘗試，體現了立法者希望理順物業、業主、業委會和居委會之間的關系。

“業主和物業間的關系就是合同關系，因此行政力量除了監督與引導之外要盡可能地尊重私權。尊重其內部的自我治理，自我管理。”周繼東表示了立法態度。

昨天的分組審議會上，也有代表認為，現在的物業承擔了太多的公共事務管理，業主也要為此買單，物業壓力也變得很大，最直接的后果是，政府不得不和業主物業絞在一起。

“比如小區的保潔和安保，這不僅僅是物業和業主的事情，也是這個地區的公共事務管理。因此一旦物業撒手不管，垃圾沒人倒，治安沒人管，政府就不得不從維護地區安全的角度出面。”代表說，物業就應該是對建筑物的安全維護、電梯的安全維護等物權本身的管理維護負責，而對于一些公共的部門應該有居委會管理更為合理，這也避免物業之亂殃及地區的秩序安全。

但周繼東主任并不這樣看，“我們在法律里面之所以沒有這方面的考慮，主要是因為中國國情和國外不同。國外是完全私有化的，物權就是一棟樓，但我們的物權法規定，小區的綠地也是業主共有，車庫也是業主共有，也就是說很難把公共事務管理與業主的物業完全分割開來。”

4 第三方可監管“扯皮”事件

出現糾紛誰來管？

“任何一個人都可以對業委會和物業提出主張，但政府不是主導力量。政府沒有資格監管業委會，只能用商業的模式將業委會放到市場上去運作。”蔡若焱說，業主與業委大會的關系就是公約關系，物業與業主的關系就是合同關系，這些都是民事領域的范疇，政府能夠作為的只能是倡導、引導。

不僅是去年SOHO上演了兩撥黑衣物業的較量，已與業委會簽訂合同的海淀紫金莊園小區新物業，被老物業拒之門外，遲遲未能接管。

梳理去年物管事件，10余起是因物業交接不順而引起停水斷電、垃圾成山、停車管理陷入“真空”。因此，物業監管不力也使得潘石屹代表和眾業主一起叫苦不迭。

這次地方性政府規章也在加強政府對物業的監管上發力。

“比如我們強化了開發商在前期物業中的管理義務，因為開發商是最早的大業主。辦法明確了開發商最早的大業主地位，也要明確它要承擔的責任。”周繼東說，草案還規定，當原物業服務企業拒不撤出物業管理區域的，新的物業服務企業和業主應與原物業服務企業協商解決，協商不成的，應依法提起訴訟或申請仲裁。

今年，北京還要推行第三方監管物業，人大代表、副市長陳剛也在小組審議時表示，引入第三方評估機構可以讓業主隨時提出主張。“業主說物業對公共設施維修不力，物業說沒有問題，這種扯皮的事就交給第三方專業機構進行評估和鑒定。”陳剛說，這種做法有利于業主隨時主張，并得到專業的答復。

北京市法制辦的負責人也表示，第三方的結果是可以放心和認可的，因為評估報告也是要承擔法律責任的。

本版采寫

本報記者郭愛娣

背景

物業條例暫不作

去年年底，市十三屆人大常委會召開第49次主任會議，會議建議《北京市物業管理條例》暫不作為地方性法規立項，先由市政府出臺相關規章，待進一步積累經驗統一認識后，再適時列入市人大常委會立法計劃。

在此之前，市政府法制辦已就《北京市物業管理辦法(草案)》征求民意，該辦法若通過，效力也僅為政府規章，而非法律法規，但國務院頒布的《物業管理條例》為國家法律。為此，北京市人大常委會曾積極研究地方性法規《北京市物業管理條例》，謀求對物業管理進行立法。